Ba luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ đầu tháng sau. Theo chuyên gia, các luật được thi hành sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và giá một số phân khúc địa ốc.
Tại tọa đàm về đầu tư bất động sản do tạp chí The Leader tổ chức chiều 30/7, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết nguồn cung nhà ở thương mại có thể tiếp tục khan hiếm. Bởi, Luật Đất đai 2024 quy định chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Trong khi dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà thương mại không có đất ở vẫn chưa được Quốc hội thông qua. Điều này khiến các dự án theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư mà không có đất ở "vẫn bị kẹt".
Ngoài ra, quy định mới về xác định giá đất vẫn là "ẩn số" rủi ro cho doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó bảng giá đất mới được địa phương đưa ra hằng năm dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào. Ông Tuấn nhìn nhận việc xác định giá đất vẫn ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện, bởi áp dụng theo phương pháp định giá đất cũ (bỏ phương pháp chiết trừ). Đơn vị định giá thường xác định giá đất cao lên để "không bị quy làm thất thoát ngân sách".
Luật sư Phạm Thanh Tuấn phát biểu tại tọa đàm về đầu tư bất động sản chiều 30/7
Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết việc định giá đất theo thị trường giúp người dân được bồi thường thỏa đáng, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Tuy nhiên, chi phí phát triển dự án sẽ cao hơn trước khiến chủ đầu tư phải nâng giá thành sản phẩm, kéo theo giá sơ cấp trên thị trường tăng lên.
Về phân khúc bất động sản, chuyên gia cho biết Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi siết chặt phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung và giá bán của đất nền. Bởi, lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô (khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III) có thể bị nâng giá lên, nhưng "khó tăng giá vô tội vạ thành sốt ảo".
Với phân khúc chung cư, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, dự báo giá bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại thủ đô tiếp tục tăng trong năm tới. Mức tăng bình quân của phân khúc này khoảng trên 20% một năm, trong khi giai đoạn 2015-2019 là 15% mỗi năm. Từ năm 2026, khi nguồn cung được cải thiện tích cực, "mức tăng trưởng có thể ổn định sau khi thị trường đã tạo mặt bằng giá mới".
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội phát biểu tại tọa đàm, ngày 30/7
Thực tế, giá chung cư (mới và cũ) ở Hà Nội, TP HCM thời gian qua vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, căn hộ tại Hà Nội tăng 6,5% trong quý II và 25% theo năm. Tại TP HCM, giá chung cư đi lên trong quý II ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Theo CBRE, hơn 70% nguồn cung mới có giá bán sơ cấp cao gấp 2–3 lần mức trung bình của thị trường. Tại thị trường thứ cấp, giá căn hộ tăng 4% theo quý và 3% theo năm.
Dẫu vậy, các chuyên gia nhìn nhận việc các luật được thi hành từ 1/8 sẽ giúp thị trường phát triển chuyên nghiệp và bảo vệ quyền lợi của người mua tốt hơn. Các quy định mới cũng dẫn tới thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Văn Đỉnh khuyến nghị doanh nghiệp quy mô nhỏ cần có chiến lược tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các công ty mới, nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.
Cùng quan điểm, Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển nhìn nhận các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, những doanh nghiệp này vẫn có nhiều cơ hội ở các thị trường khu vực vùng ven.
"Các luật mới có hiệu lực sớm giống như một lằn ranh để chủ đầu tư bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp hơn nhu cầu thị trường", ông Tuyển nhận định.
